동거주택 상속공제
자가진단
부모님과 한집에 오래 살다 그 집을 물려받는 경우, 집값의 100%를 6억원 한도로 상속세 과세가액에서 빼 주는 공제입니다. 요건 세 개를 순서대로 짚으면 내가 대상인지 스스로 판정할 수 있습니다.
먼저 — 누가 받을 수 있는 공제인가
이 공제의 대상은 직계비속인 상속인(자녀·손자녀)과, 그 직계비속이 먼저 사망해 대신 상속인이 된 그의 배우자로 한정됩니다(상증세법 제23조의2①).
고인의 배우자는 대상이 아닙니다. 평생을 같이 산 배우자가 집을 상속받는 경우는 이 공제가 아니라 배우자 상속공제의 영역입니다. 여기서부터 갈리는 분이 많습니다.
요건 셋 — 하나라도 빠지면 공제는 없습니다
| 요건 | 따질 때 주의 | |
|---|---|---|
| ① | 상속개시일부터 거슬러 10년 이상 계속 한 주택에서 동거 | 상속인이 미성년자였던 기간은 세지 않습니다 |
| ② | 그 10년간 계속 1세대를 이루며 1세대 1주택 | 무주택이었던 기간도 1주택 기간으로 쳐 줍니다 |
| ③ | 상속개시일 현재 무주택(또는 고인과 공동으로 1주택 보유)인 동거 상속인이 그 집을 상속 | 내 명의 집이 따로 있으면 탈락 |
①의 "계속"이 가장 자주 걸리는 곳입니다. 다만 법이 인정하는 사정으로 떨어져 산 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않되, 10년에 세어 주지도 않습니다(제23조의2②).
- 징집 · 고등학교 이상 취학(초·중학교는 제외) · 직장 변경·전근 등 근무상 형편 · 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병 (시행령 제20조의2② · 시행규칙 제9조의2)
②에서 두 채가 됐던 시기가 있다면 — 한 채로 봐 주는 여덟 경우
10년 내내 1주택이어야 한다는 요건에는 시행령이 정한 예외가 있습니다. 다음에 해당해 일시적으로 2주택이 됐던 기간은 1주택으로 봅니다(시행령 제20조의2①).
| 사유 | 붙는 조건 |
|---|---|
| 이사를 위해 새집을 먼저 취득 | 취득일부터 2년 안에 종전 주택 양도 |
| 상속인이 1주택자와 혼인 | 혼인일부터 5년 안에 배우자 주택 양도 |
| 고인이 1주택자와 혼인 | 혼인일부터 5년 안에 그 배우자 주택 양도 |
| 60세 이상 직계존속 동거봉양으로 세대 합침 | 합친 날부터 5년 안에 다른 쪽 주택 양도 |
| 국가등록문화유산 주택 · 이농주택 · 귀농주택 소유 | 각 해당 요건 충족 시 |
| 제3자 상속으로 공동소유 주택 지분 취득 | 가장 큰 지분이 아니면 인정 |
얼마가 빠지나 — 6억 한도의 작동
공제액은 상속받은 주택가액의 100%입니다. 여기서 주택가액은 부수토지를 포함하되 그 집에 담보된 고인의 채무를 뺀 값이고, 한도가 6억원입니다(제23조의2①).
상속세 계산에서 어디에 놓이는 공제인가
이 공제는 세액에서 빼는 것이 아니라 과세가액에서 빼는 공제입니다. 기초공제 2억과 그 밖의 인적공제를 합친 금액 대신 5억을 일괄로 공제받는 일괄공제(제21조)와 별도로, 그 위에 얹혀 적용됩니다. 일괄공제 5억에 동거주택 6억이 더해지면 과세가액에서 최대 11억이 먼저 빠지는 셈입니다.
다만 계산해 놓고도 다 못 받는 경우가 있습니다. 상속공제 전체에는 한도가 있어서(제24조), 선순위 상속인이 아닌 사람에게 유증한 재산이나 상속 포기로 다음 순위가 받은 재산, 사전증여 재산이 크면 공제 총액이 깎입니다. 사전증여가 많았던 경우라면 이 한도부터 확인해야 합니다.
자가진단 — 위에서부터 다섯 질문
- 나는 고인의 자녀·손자녀(또는 대습상속인 배우자)인가 — 아니면 대상 아님
- 그 집에서 성년 이후 10년 이상 계속 같이 살았나 — 예외 사유 기간은 제외하고 세기
- 그 10년간 우리 세대가 1주택(무주택 포함)이었나 — 2주택 시기는 여덟 예외에 해당하는지
- 상속개시일에 내 명의 집이 없나 (고인과 공동 1주택은 허용)
- 사전증여·유증으로 공제 한도가 깎일 사정은 없나
이 글의 기준
- 상속세 및 증여세법 제18조·제21조·제23조의2·제24조 — 2026년 1월 2일 시행 판 원문 확인
- 같은 법 시행령 제20조의2 (2026. 2. 27. 시행 판) · 시행규칙 제9조의2 (2026. 3. 20. 시행 판)